mandataire immobilier bic ou bnc
13-03-2025

Le choix entre BIC ou BNC peut fortement impacter la fiscalité d’un mandataire immobilier sous statut auto entrepreneur. Régime micro, réel, déductions… chaque option a ses avantages, mais aussi ses limites. Voici ce qu’il faut savoir pour faire un choix éclairé et optimiser dès le départ la gestion de son activité.

L’activité de mandataire immobilier relève généralement des BIC, et non des BNC.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement en auto entreprise sous un certain seuil.

Le régime réel BIC permet de déduire les frais professionnels réels.

Un changement de régime est possible, mais doit respecter des délais précis.

Un mauvais choix initial peut limiter la rentabilité et la déduction des charges.

1. Quelle est la différence entre le BIC et le BNC ?

Quand on débute comme mandataire immobilier – souvent sous le statut auto entrepreneur – la question du régime fiscal arrive vite sur la table. On entend parler de BIC, de BNC… et on se demande ce qui les distingue réellement. Pas de panique : on démêle ensemble ces deux régimes, en partant des bases.

1. Définition des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Les BIC concernent les revenus issus d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Cela inclut une large palette de professions : commerçants, restaurateurs, artisans, loueurs en meublé, mais aussi… les mandataires immobiliers.

Pourquoi ? Parce que l’activité de mandataire est considérée comme commerciale, même si elle s’exerce parfois de manière indépendante, sans être salariée. Le mandat donné par un réseau ou un agent immobilier permet d’agir en tant qu’agent commercial, ce qui rattache l’activité à la sphère des BIC.

À retenir : si vous exercez sous statut mandataire dans l’immobilier, vous entrez généralement dans cette catégorie fiscale, sauf cas très particuliers.

2. Définition des BNC (Bénéfices Non Commerciaux)

Les BNC désignent les revenus issus d’activités non commerciales, souvent de nature intellectuelle. Cela concerne principalement les professions libérales : médecins, avocats, psychologues, consultants, artistes-auteurs… Leur travail repose sur une expertise ou une prestation intellectuelle, sans acte commercial direct.

Alors pourquoi certains mandataires débutants pensent-ils être en BNC ?

Souvent, c’est une confusion liée à l’indépendance du statut. On peut croire que parce qu’on n’a pas de stock, pas de boutique et qu’on facture des prestations, on est dans une logique libérale. Erreur fréquente, surtout lorsqu’on s’enregistre un peu vite comme auto entrepreneur sans accompagnement.

C’est pourquoi il est recommandé de bien identifier la nature commerciale de l’activité avant toute déclaration administrative, pour éviter de partir sur un mauvais régime fiscal.

 Encadré UX : Tableau comparatif BIC vs BNC

3. Définition de l’agent commercial immobilier en France

Un agent commercial immobilier est un professionnel indépendant inscrit au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux) auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. . Il agit au nom et pour le compte d’un mandant (souvent un réseau ou une agence) pour réaliser des transactions immobilières : estimation, prospection, visites, négociation, suivi administratif, etc.

Contrairement à un agent immobilier indépendant, il ne détient pas la carte professionnelle (carte T), et ne peut donc pas rédiger d’acte engageant juridiquement. Son rôle est avant tout commercial. C’est ce qui rattache directement son activité au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Il relève de la loi de 1991 qui encadre toutes les activités liées aux agents commerciaux et des articles 4 et 9 de la Loi Hoguet, dans l’immobilier il doit être une personne physique et non une personne morale, car cette profession est réglementée.

En 2025, la réglementation n’a pas changé : pour être agent commercial immobilier, il faut toujours :

• Être majeur
  
  

• Ne pas être frappé d’interdiction de gérer
  
  

• S’inscrire au RSAC via le guichet unique des formalités d’entreprises (INPI)
  
  

• Signer un contrat de mandat avec une agence ou un réseau
  
  

4. Comment devenir agent commercial immobilier

Voici les grandes étapes pour démarrer :

1. Choisir un réseau ou une agence mandante : c’est l’organisme qui vous permettra d’exercer légalement, en vous donnant mandat.
   
   

2. S’enregistrer via le guichet unique (INPI) : depuis 2023, toutes les formalités passent par formalites.entreprises.gouv.fr.
   
   

3. Déclarer son activité avec le bon code APE (68.31Z) : ce code correspond aux activités des agents commerciaux en immobilier.
   
   

4. Choisir un régime fiscal adapté : souvent, le régime micro-BIC est proposé automatiquement en auto entreprise.
   
   

5. Souscrire une assurance RC Pro (obligatoire) et, selon les cas, une garantie financière.
   
   

En tant que mandataire immobilier auto entrepreneur, ce parcours est relativement rapide, mais il nécessite une bonne compréhension des implications fiscales dès le départ. Un choix fiscal mal orienté peut impacter vos marges dès la première année.

II. Quel régime pour un mandataire immobilier en 2025 ?

Choisir un régime fiscal quand on démarre comme mandataire immobilier, c’est souvent la question que l’on garde pour "plus tard". Pourtant, selon le statut juridique que vous adoptez (auto-entrepreneur, entreprise individuelle, société), les conséquences fiscales peuvent varier… et parfois surprendre.

Voici un tour d’horizon clair et à jour pour poser les bonnes bases en 2025.

1. L’impact du statut juridique (auto-entrepreneur, EI, EURL, SASU)

Cas des auto-entrepreneurs : fiscalité simplifiée, mais limitations

Le régime de l’auto entrepreneur reste le choix numéro 1 chez les mandataires qui débutent. Simplicité administrative, comptabilité allégée, exonération de TVA en dessous de certains seuils : c’est rassurant, surtout lorsqu’on teste le métier ou qu’on le pratique en activité complémentaire.

Mais cette simplicité a son revers :

• Plafond de chiffre d'affaires en 2025 : 77 700 € pour les activités de prestations commerciales (micro-BIC).
  
  

• Impossible de déduire ses frais réels (voiture, téléphone, logiciel, etc.) : un abattement forfaitaire de 50 % s’applique à vos recettes.
  
  

• Pas de récupération de TVA sur les achats pros.
  
  

Autrement dit, si vous commencez doucement, le régime micro-BIC sous statut auto entrepreneur est pertinent. Mais dès que l’activité s’intensifie, il peut devenir limitant.

2. EI vs société : responsabilité et fiscalité

Depuis la réforme de 2022, toutes les entreprises individuelles (EI) bénéficient d’un patrimoine professionnel distinct. Ce changement a renforcé la sécurité du statut pour les indépendants comme les mandataires.

Bon à savoir : l’EI permet d’opter pour l’impôt sur le revenu ou pour l’impôt sur les sociétés, ce qui n’était pas possible avant 2022.

La société unipersonnelle (comme l’EURL ou la SASU) offre encore plus de souplesse, surtout en matière d’optimisation fiscale, de déduction des charges et de prévoyance. Mais elle implique des frais de gestion, une comptabilité complète et des obligations juridiques plus lourdes.

Résumé rapide :

3. Les activités des mandataires sont-elles commerciales ou libérales ?

Voilà une question qui revient souvent. On pourrait croire que les mandataires, puisqu’ils exercent seuls, relèvent des professions libérales. En réalité, leur activité est juridiquement classée comme commerciale.

Ce que dit la loi (et la jurisprudence)

L’article L134-1 du Code de commerce définit clairement le statut d’agent commercial, que les mandataires adoptent pour exercer. Leur mission ? Négocier et conclure des ventes pour le compte d’un mandant. Ce type d’activité est expressément reconnu comme commerciale, même si elle s’exerce sans local ni stock.

Le Conseil d’État (CE, 26 janv. 2007, n°270896) a confirmé que l’activité d’agent commercial en immobilier relève bien des BIC, et non des BNC.

Quant à la doctrine fiscale, elle rejoint cette interprétation : l’activité de mandataire immobilier, dès lors qu’elle repose sur la signature d’un mandat commercial, génère des bénéfices industriels et commerciaux. Autrement dit, c’est bien le régime BIC qui s’applique dans la majorité des cas.

4.  Avec quel régime fiscal débuter ?

Il n’y a pas de formule universelle, mais voici quelques repères concrets pour choisir sereinement :

• Vous débutez, en activité principale ou complémentaire, avec peu de frais : le statut auto entrepreneur, associé au régime micro-BIC, reste le plus adapté. Il offre de la souplesse pour tester le métier et limiter les démarches.
  
  

• Vous prévoyez des dépenses professionnelles importantes (véhicule, communication, matériel, etc.) : le régime réel BIC, possible en EI ou en société, permet de déduire vos charges réelles, ce qui peut réduire fortement votre base imposable.
  
  

• Votre chiffre d’affaires dépasse 77 700 € : le régime micro-BIC ne s’applique plus, il faudra passer au régime réel simplifié ou créer une structure juridique plus évolutive.
  
  

• Vous envisagez de vous associer ou de développer une équipe : les formes sociétaires comme la SASU ou l’EURL offrent une base plus solide pour structurer votre activité.

III.  Micro-BIC, régime réel, déclaration contrôlée : quel régime d’imposition choisir ?

Quand on exerce sous statut mandataire immobilier, en particulier en auto entrepreneur, le choix du régime d’imposition conditionne directement ce que vous allez réellement payer (ou économiser). Faut-il rester en micro-BIC ? Passer au réel ? Et quid du BNC dans quelques cas isolés ?

Prenons le temps de voir ce que chaque régime implique concrètement en 2025, sans jargon ni raccourcis.

1.  Le régime micro-BIC : simple mais plafonné

Plafond 2025

En 2025, le plafond de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime micro-BIC reste fixé à 77 700 € HT pour les activités de prestations commerciales, dont fait partie l’activité de mandataire immobilier.

C’est une condition d’entrée automatique dans ce régime : si vos recettes annuelles restent sous ce seuil, vous y êtes affilié d’office en tant qu’auto entrepreneur, sauf option pour un régime réel.

Abattement forfaitaire

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré. Cela signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos recettes, sans avoir à justifier vos frais professionnels.

Concrètement : si vous réalisez 30 000 € de chiffre d’affaires dans l’année, vous serez imposé sur 15 000 € (hors cotisations sociales).

C’est rapide, efficace… mais peu flexible si vos charges réelles dépassent cet abattement.

Cas d’usage : débutant ou activité secondaire

Le micro-BIC est idéal si :

• Vous débutez avec le statut mandataire auto entrepreneur,
  
  

• Vous avez peu de frais professionnels (pas ou peu de déplacement, outils numériques gratuits…),
  
  

• Vous exercez l’activité en parallèle d’un emploi salarié ou d’une autre source de revenus.
  
  

Ce régime convient aussi si vous souhaitez tester l’activité sans vous engager dans une gestion comptable plus poussée. Mais il trouve vite ses limites quand l’activité se développe.

2. Le régime réel simplifié ou normal

Tenue comptable

Dès que vous passez au régime réel BIC, la comptabilité devient plus structurée. Vous devez notamment :

• Tenir un livre journal des recettes et dépenses,
  
  

• Avoir un grand livre comptable et un bilan annuel,
  
  

• Conserver toutes les factures, justificatifs, notes de frais…
  
  

Il est vivement recommandé d’être accompagné par un expert-comptable, surtout si vous exercez seul.

Déduction des frais réels

L’avantage du régime réel, c’est qu’il permet de déduire tous les frais liés à votre activité :

• Véhicule (au réel ou au forfait kilométrique),
  
  

• Téléphone et Internet,
  
  

• Matériel informatique, logiciels, abonnement CRM,
  
  

• Frais de prospection, publicités, événements,
  
  

• Charges sociales, cotisations professionnelles…
  
  

Cette déduction peut largement dépasser les 50 % offerts par le micro-BIC… à condition d’avoir de vraies dépenses.

À qui cela profite ?

Le régime réel s’adresse avant tout :

• Aux mandataires immobiliers à temps plein,
  
  

• À ceux qui dépassent le plafond du micro-BIC,
  
  

• À ceux qui investissent beaucoup dans leur prospection et leur visibilité,
  
  

• Aux profils structurés (souvent en EI ou en société) qui peuvent suivre une comptabilité complète.
  
  

Bon à savoir : le passage au réel peut être demandé volontairement même si vous êtes sous le plafond micro. Il suffit de l’indiquer dans une lettre au service des impôts des entreprises (SIE), généralement avant le 1er février de l’année concernée.

3.  Cas du régime BNC (rare mais possible)

Même si l’activité d’un mandataire immobilier relève des BIC, certains se retrouvent, à tort ou par exception, affiliés au régime BNC. Voici comment et pourquoi ça peut arriver.

Exemples particuliers : double activité, erreurs de déclaration initiale

• Double activité : si vous cumulez une activité libérale (consulting, formation) et une activité de mandataire, vous pouvez être amené à déclarer une part de vos revenus en BNC. Ce cas est peu courant, mais possible.
  
  

• Erreur de déclaration : lors de l’immatriculation sur le guichet unique de l’INPI, si vous choisissez le mauvais code APE ou cochez "activité libérale", l’administration vous affectera par défaut au régime BNC. Cela arrive souvent aux auto entrepreneurs qui s’inscrivent seuls, sans accompagnement.
  
  

Cette erreur peut entraîner des régularisations fiscales, voire des complications en cas de contrôle.

IV. Quels avantages fiscaux selon votre régime ?

Aborder la fiscalité du mandataire immobilier, c’est aussi explorer les avantages fiscaux qu’offre chaque régime. Déductions, amortissements, TVA, cotisations sociales : ces éléments influencent directement la rentabilité et la gestion au quotidien, notamment selon que l’on soit en statut mandataire auto entrepreneur ou sous un régime réel.

1. Déduction des charges et amortissements

Peut-on déduire les frais liés à un véhicule, un bureau, un téléphone ou encore une formation quand on est mandataire ? La réponse varie fortement selon le régime fiscal.

• Sous micro-BIC, aucune déduction réelle n’est possible. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré, censé couvrir l’ensemble des charges professionnelles, sans distinction.
  
  

• Sous régime réel, toutes les charges nécessaires à l’activité sont déductibles, à condition de pouvoir les justifier. Cela comprend :
  
  

  • Les frais liés au véhicule (carburant, assurance, entretien, amortissement), calculés soit au réel soit selon un barème kilométrique,
    
    

  • Le local professionnel loué ou amorti,
    
    

  • Les dépenses liées au téléphone et à Internet, indispensables pour contacter clients et réseaux,
    
    

  • Les abonnements à des logiciels CRM immobilier ou outils marketing,
    
    

  • Les formations professionnelles, qui permettent non seulement de rester à jour sur le métier mais aussi de réduire l’impôt.
    
    

L’amortissement des investissements durables (matériel informatique, mobilier de bureau) peut aussi être pratiqué, ce qui réduit la base imposable sur plusieurs années.

Ces déductions réelles peuvent parfois représenter une économie fiscale significative pour les mandataires les plus actifs ou ceux qui développent leur activité.

2.  TVA : êtes-vous concerné ?

La gestion de la TVA est souvent un sujet flou pour les mandataires, notamment ceux en auto entrepreneur. En 2025, la situation est la suivante :

• Franchise en base de TVA : tant que le chiffre d’affaires ne dépasse pas 85 800 € HT (seuil majoré 2025 pour les prestations commerciales), le mandataire bénéficie automatiquement de la franchise en base de TVA. Cela signifie qu’il ne facture pas la TVA à ses clients et ne la récupère pas sur ses achats.
  
  

• Régime réel de TVA : au-delà de ce seuil, ou si le mandataire opte volontairement pour ce régime, il devient redevable de la TVA. Il doit alors la collecter sur ses factures et peut déduire la TVA payée sur ses dépenses professionnelles. Cela demande une gestion comptable plus rigoureuse, mais peut être avantageux si les frais sont importants.
  
  

Le choix entre franchise et régime réel influence directement la trésorerie et les formalités administratives. Le passage automatique au régime réel intervient dès que le seuil est dépassé au cours de l’année.

3.  Cotisations sociales : impact du choix fiscal

Au-delà de l’impôt, les cotisations sociales représentent une part importante des charges des mandataires.

• Sous statut auto entrepreneur, les cotisations sont calculées sur le chiffre d’affaires déclaré, avec un taux global autour de 22 % en 2025 pour les activités commerciales. Cette méthode simplifie le calcul, mais ne permet pas de moduler les cotisations en fonction des dépenses réelles.
  
  

• En régime réel, le calcul des cotisations se base sur le bénéfice net, après déduction des charges. Cela peut réduire la base imposable aux cotisations sociales, surtout quand les frais sont élevés.
  
  

L’affiliation se fait auprès de l’Urssaf qui distingue les travailleurs indépendants relevant des BIC (mandataires immobiliers) et ceux en BNC (très rares dans ce métier). Le passage d’un régime à l’autre modifie donc l’assiette sociale.

Le choix du régime fiscal agit aussi sur le mode de calcul des cotisations sociales : forfaitaire et simple en auto entrepreneur, réel et plus adapté à la complexité de l’activité en régime réel.

V. Comment bien choisir (ou modifier) son régime fiscal ?

La première déclaration d’activité, c’est un peu comme poser les fondations de votre projet de mandataire immobilier. Le choix du régime fiscal à ce moment précis influe durablement sur votre gestion et votre rentabilité. Je vous propose d’explorer les options disponibles, les risques d’un mauvais choix, et comment corriger le tir si nécessaire.

1.  Moment clé : la déclaration de début d’activité (formulaire P0)

Au moment de s’immatriculer comme statut mandataire, notamment en auto entrepreneur, la déclaration initiale via le formulaire P0 permet d’indiquer son régime fiscal, entre BIC et BNC. Ce choix conditionne le régime d’imposition applicable dès le premier euro.

La majorité des mandataires optent naturellement pour le régime BIC, puisqu’il correspond à leur activité commerciale. Pourtant, certains choisissent par erreur le régime BNC, parfois par méconnaissance ou parce que le formulaire est complexe.

Conséquences d’un mauvais choix initial :

• Une déclaration en BNC alors que l’activité relève des BIC peut générer des erreurs de calcul de l’impôt et des cotisations,
  
  

• L’abattement forfaitaire appliqué peut ne pas correspondre à la réalité des charges,
  
  

• Il faut prévoir une correction administrative qui peut prendre du temps et entraîner des démarches supplémentaires.
  
  

Anticiper ce choix avec attention dès le début évite donc des complications qui peuvent ralentir le développement de l’activité.

2. Modifier son régime : démarches et délais

Le changement de régime fiscal est possible à tout moment, mais il est soumis à des conditions précises. Par exemple, un mandataire débutant en micro-BIC peut souhaiter passer au régime réel simplifié ou normal pour déduire ses frais réels, dès lors que le chiffre d’affaires approche les plafonds ou que la gestion comptable est maîtrisée.

Démarches auprès du SIE

Pour modifier son régime, il faut adresser une demande écrite au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le dossier, généralement avant le 1er février de l’année où le changement doit s’appliquer.

Cette demande doit préciser :

• Le régime fiscal souhaité (micro, réel simplifié ou normal),
  
  

• Les raisons justifiant le changement,
  
  

• Une copie du dernier avis d’imposition et des justificatifs éventuels.
  
  

Une fois validée, la modification s’applique sur l’ensemble de l’année fiscale concernée, ce qui nécessite souvent un réajustement des déclarations.

Ce changement est particulièrement courant chez les mandataires qui quittent le statut auto entrepreneur pour une entreprise individuelle classique (EI) ou une société (EURL, SASU), où les règles fiscales sont plus souples mais la gestion plus complexe.

3. Encadré pratique : Checklist « Ce qu’il faut vérifier avant de choisir son régime »

• Nature exacte de l’activité : commerciale (BIC) ou libérale (BNC) ?
  
  

• Montant estimé du chiffre d’affaires annuel : inférieur ou supérieur aux seuils micro ?
  
  

• Volume et nature des frais professionnels : faible (micro avantageux) ou élevé (réel conseillé) ?
  
  

• Capacité à gérer une comptabilité plus lourde : simple déclaration ou comptabilité approfondie ?
  
  

• Impact sur les cotisations sociales : forfaitaire en auto entrepreneur ou calculées sur le bénéfice réel ?
  
  

• Projet de croissance : envisager un régime évolutif en fonction du développement
  
  

• Accompagnement professionnel : prévoir conseil expert-comptable ou non
  
  

Cette checklist aide à clarifier les options et à éviter les erreurs fréquentes lors de la déclaration initiale ou du changement de régime.

VI.  Ressources utiles pour bien gérer votre fiscalité de mandataire

Naviguer dans la fiscalité quand on adopte un statut mandataire ou un régime auto entrepreneur peut sembler complexe. Pourtant, plusieurs ressources officielles et outils en ligne permettent d’y voir clair et de mieux piloter ses obligations fiscales.

1.  Sites officiels incontournables

Pour toute question fiscale ou sociale, les plateformes officielles restent la source la plus fiable et mise à jour régulièrement en 2025.

• impots.gouv.fr : le portail de référence pour tout ce qui concerne l’impôt sur le revenu, la déclaration fiscale, les régimes BIC/BNC, et les formalités liées au changement de régime. Des fiches pratiques spécifiques au statut mandataire sont accessibles.
  
  

• urssaf.fr : pour gérer ses cotisations sociales, suivre les déclarations trimestrielles ou mensuelles, et comprendre le fonctionnement du régime auto entrepreneur. Le site propose aussi des simulateurs de charges sociales actualisés.
  
  

• cci.fr (Chambres de Commerce et d’Industrie) : utile pour s’informer sur les démarches de création d’activité, les formations et accompagnements adaptés aux mandataires immobiliers.
  
  

• afecreation.fr (Agence France Entrepreneur) : une mine d’informations pratiques pour la création, la gestion et le développement d’une entreprise individuelle ou sous forme sociétaire, avec un focus sur les régimes fiscaux.
  
  

Ces liens sont des outils précieux pour suivre les évolutions fiscales 2025 et éviter les erreurs dans les démarches administratives.

2. Outils en ligne pour simuler et calculer

Parfois, un simple calcul permet d’y voir plus clair et d’anticiper les coûts liés au choix du régime fiscal.

• Simulateur de régime fiscal : disponible sur impots.gouv.fr, il permet de comparer micro-BIC, régime réel, et BNC en fonction du chiffre d’affaires et des charges estimées.
  
  

• Calculette des charges sociales auto entrepreneur : proposée par l’Urssaf, cette calculette aide à évaluer précisément le montant des cotisations à régler chaque mois ou trimestre.
  
  

• Calculateur de TVA : pour déterminer si le seuil de franchise en base est dépassé et anticiper le passage au régime réel de TVA.
  
  

L’utilisation régulière de ces outils permet de suivre la rentabilité et de piloter sereinement la fiscalité en tant que mandataire.

3. Trouver un expert-comptable spécialisé immobilier

S’entourer d’un expert-comptable familier des spécificités du secteur immobilier est souvent un atout majeur.

Quelques conseils pour dénicher ce professionnel :

• Vérifier l’expérience dans l’immobilier : certains experts-comptables se spécialisent dans la gestion des mandataires et connaissent parfaitement les subtilités du régime mandataire et auto entrepreneur.
  
  

• Consulter les avis et recommandations : forums spécialisés, réseaux professionnels, ou recommandations de confrères sont de bonnes sources pour identifier un expert fiable.
  
  

• S’assurer d’un accompagnement personnalisé : un bon expert-comptable ne se limite pas à la simple saisie comptable, il conseille aussi sur l’optimisation fiscale, les choix de régime, et l’évolution du statut.
  
  

• Penser à la proximité ou aux services en ligne : selon les besoins, un cabinet local ou une offre dématérialisée peut convenir.
  
  

Un expert bien choisi facilite la gestion fiscale et sociale, évite les erreurs coûteuses, et libère du temps pour se concentrer sur l’activité principale.