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Investir en SCPI via une assurance-vie : avantages et inconvénients

Investir en SCPI à travers l'assurance-vie comporte des avantages mais aussi de nombreux inconvénients. Comparatif avec l'investissement en direct.

17/9/2024

• L'assurance-vie propose une fiscalité intéressante, investir en SCPI via une assurance peut dont être très intéressant.
• En revanche, toutes les assurances-vie ne proposent pas toutes les SCPI du marché, et le choix de SCPI à inclure dans son contrat est donc plus limité.
• A noter aussi, que certaines assurances-vie perçoivent une partie des loyers versés, vous ne bénéficiez donc pas de la totalité de vos gains.

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Il est tout à fait possible d’investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) par le biais de l’assurance-vie.

Vous pourrez ainsi bénéficier de certains atouts de ce véhicule patrimonial qu'est la SCPI même au travers de l'enveloppe de l'assurance-vie :

• comme le ticket d’entrée relativement faible et accessible à toutes les bourses (le capital de départ ne nécessite que quelques centaines d’euros), .
• ou comme bénéficier des actifs immobiliers sans les inconvénients, soit principalement, l’absence de gestion locative.

Cependant, même si cette option a des avantages, ce n’est pas forcément le meilleur choix. En effet, même si l’absence de fiscalité en assurance-vie se révèle bien attractive et constitue une parade efficace au principal défaut des SCPI, les frais et les contraintes imposées par les assureurs et les banques ne doivent pas être négligés.

Alors, investissement en direct ou en assurance-vie ?

La comparaison est à faire avec prudence et la liste des avantages et inconvénients à étudier selon son profil d'investisseur, son taux d'imposition et ses objectifs.

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Comment fonctionne l'investissement en SCPI dans une assurance-vie ?

Si vous souscrivez à un contrat d'assurance-vie, vous vous engagez à verser des cotisations pour constituer une épargne.

A l'ouverture du contrat vous effectuez un versement initiale, puis vous pouvez faire des versement plus ou moins réguliers, sans limite de montant. En contrepartie des primes versées, l'assureur doit faire fructifier votre argent afin de vous verser un capital ou une rente. Ce versement peut aussi se faire sur un autre bénéficiaire ou d'autres bénéficiaires qui sont désignés par le souscripteur sur le contrat.

Au décès de l'assuré (en général le souscripteur), le bénéficiaire peut percevoir soit le capital, soit la rente de l'assurance-vie selon ce qui est stipulé dans le contrat.

Le but de souscrire à une assurance-vie est donc de faire fructifier son épargne, de faire des gains en récupérant son capital est des intérêts. Or le calcul de ces intérêts varie en fonction du support utilisé.

Le contrat d'assurance-vie est une enveloppe financière qui constitue à la fois un outil d’épargne et d’investissement. Une assurance-vie peut être mono-support, mais elle est plus souvent multi-supports, car elle repose généralement sur 2 types de supports :

• le fonds en euros, garanti par l’assureur (garantis mais peu rémunérateurs)
• et les unités de comptes, UC (plus volatiles mais potentiellement plus rentables). Parmi elles, on compte notamment les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers).

Le titulaire du contrat peut ainsi faire le choix de l’investissement immobilier en achetant des parts de SCPI dans le cadre de son assurance-vie.

Mais pour être exact, ce n'est pas vous, l'investisseur, le souscripteur à l'assurance-vie qui achetez directement vos unités de compte (UC), pour ensuite les déposer dans votre véhicule d'assurance-vie ! C'est bien la compagnie d'assurance qui les achètent et vient les intégrer dans votre enveloppe de son assurance-vie.

Cette nuance permet de comprendre pourquoi, on parle de racheter en totalité ou partiellement le capital détenu sur une assurance vie. Faire un "rachat avant le terme du contrat" permet au souscripteur d’obtenir le versement total ou partiel de son épargne. Un rachat total entraînant la fermeture du contrat.

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Avantages de la SCPI en assurance-vie

L'optimisation fiscale

Ce mécanisme possède de nombreux avantages dont une fiscalité très attractive. Les SCPI offrent des revenus immobiliers intéressants, mais ceux-ci, ainsi que les plus-values générées ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu. En effet, si vous investissez dans une SCPI avec une assurance-vie, ce sera la fiscalité avantageuse de celle-ci qui s’appliquera, car les revenus restent au sein de l'enveloppe que représente l'assurance-vie.

Et c'est un atout non négligeable ! L’investissement en SCPI dans le cadre d’une assurance-vie permet d’éviter ainsi un inconvénient majeur des SCPI, celle de la fiscalité. L’imposition des plus-values est quasi-inexistante après 8 ans de détention, car vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement fiscal annuel de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. A vous de doser savamment vos retraits annuels.

Nous récapitulons ci-dessous les différents cas d'imposition sur les gains (ou encore nommés intérêts ou plus-value) lors du rachat global ou partiel de votre contrat d'assurance-vie :

Délai après signature Primes verséesavant le 27/09/2017 Primes verséesaprès le 27/09/2017 Contrat < 4 ans IR + PSouPFL (35%) + PS PFU (30%) 4 ≤ Contrat < 8 ans IR + PSouPFL (15%) + PS PFU (30%) Contrat ≥ 8 ans IR sur primes versées après abattement + PSouPFL (7,5%) sur primes versées après abattement + PS PF (7,5%) sur partie des primes versées ≤ 150 000€ après abattement + PSpuisPFU (30%) sur partie des primes versées > 150 000€ après abattement + PS

• IR : Impôt sur le Revenu
• PF : Prélèvement Forfaitaire
• PFL : Prélèvement Forfaitaire Libératoire‍
• ‍PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique ou aussi appelé flat-tax (12,8% + 17,2%)
• ‍PS : Prélèvements Sociaux (17,2%).‍
• ‍L'abattement fiscale, ne peut avoir lieu que sur les contrats de plus de 8 ans, et il est de :
  • 4 600 € pour une personne seule,
  • 9 200 € pour un couple marié ou pacsé avec imposition commune.

Dans la réalité, sur les versements effectués à partir du 27/09/2017, l'imposition a lieu en 2 temps :

• Au moment de la sortie, l'assureur déduit des produits un prélèvement forfaitaire non libératoire, à titre d'acompte.
• L'année suivante, l'administration fiscale régularise l'impôt au taux de PFU.

Au moment de la régularisation, soit vous ne payez rien de plus à l'administration fiscale (cas d'un contrat de moins de 8 ans ou d'un contrat de plus de 8ans avec des versements inférieurs à 150 000€), soit vous payez la différence entre 7,5% et 12,8% sur la partie du versement supérieure à 150 000€.

Concernant les prélèvements sociaux, vous les paierez toujours, mais de façon plus ou moins directe. Les prélèvements sociaux sont automatiquement prélevés en fin d’année sur les gains des fonds en euros, mais c'est l'assureur qui s'occupe des démarches. Pour les unités de compte, les prélèvements sociaux sont appliqués que lors d’un rachat (partiel ou total de votre assurance-vie).

Une décote sur le prix d'achat de parts de SCPI

Grâce à leur pouvoir de négociation, les compagnies d'assurance obtiennent souvent des conditions tarifaires avantageuses. Les prix de parts des SCPI que vous achetez via une assurance-vie sont inférieurs aux prix des parts de SCPI que vous achetez en direct.

Comme les compagnies d'assurance garantisse la liquidité des parts, cela permet de les acquérir à un prix décoté, généralement de l’ordre de 2,5% à 5% de moins. Une réduction du coût d’achat qui ne peut qu'augmenter votre rentabilité sur l’investissement.

Liquidité et flexibilité du placement

Il n'est pas toujours facile de revendre des SCPI en direct, soit à la SCPI directement, soit sur le marché secondaire. Les délais de revente dépendent de la SCPI en elle-même (de son équilibre entre nombre de retrait et de souscriptions) ou de la santé du marché secondaire (où s'applique la loi de l'offre et de la demande), ce qui peut être handicapant en cas de besoin urgent de liquidité. Exit ce problème en assurance-vie : ici, la liquidité est garantie par la compagnie d’assurance à chaque instant.

Délai de jouissance diminué

Le délai de jouissance d'une SCPI est le délai entre la date d'investissement dans la SCPI et la date à laquelle les premiers dividendes sont versés. Pour certaines SCPI, les parts souscrites via une assurance-vie ont un délai de jouissance réduit par rapport à une souscription de parts en direct.

Un réinvestissement automatique des gains

Les investisseurs qui achètent des parts de SCPI dans leur contrat d'assurance-vie peuvent également bénéficier d'un réinvestissement automatique des revenus générés au sein de l'enveloppe. Cela permet de capitaliser les gains et d'augmenter d'autant plus vite les intérêts sur les années suivantes.

Les gains peuvent être réinvestis dans de nouvelles parts de SCPI ou dans d'autres supports proposés par l'assurance-vie, comme d'autres unités de Compte. Cela favorise la croissance à long terme de l'investissement.

Optimisation du rendement

Bien que garanti par l’assureur et donc sans risque, le fonds en euros n’est en réalité pas très performant. Opter pour un contrat d’assurance-vie multi-support, et se tourner vers les unités de compte comme les SCPI, permet d’obtenir un ratio rendement et risque plus intéressant. Et n'oublions pas, seuls les retraits sont soumis à l’impôt sur le revenu et dans le cadre d’un contrat de plus de 8 ans, ils peuvent même bénéficier d’avantages fiscaux.

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Inconvénients de la SCPI en assurance-vie

Gains conservés par l'assurance-vie

Le titulaire du contrat n’est pas réellement propriétaire des parts et ne touchera pas forcément 100% des revenus. Sachez que votre assureur peut ne pas verser la globalité des dividendes d’une SCPI. En effet, certaines compagnies d'assurance peuvent conserver jusqu’à 15% des dividendes, maginez sur un rendement de 7%, vous perdez 1,05% et ne touchez plus que 5,95% !

Cumul des frais et destruction de rentabilité

Divers frais comme les frais d’acquisition des parts ou les frais de gestion annuels s’ajoutent aux frais déjà existants. En fait, les frais de gestion de l'assureur s'ajoute aux frais de gestion du support.

En utilisant l'enveloppe fiscale, que représente l'assurance-vie, vous subirez une déduction de tous les frais de l'surance-vie sur les plus-values réalisées. Cela impactera la performance de votre investissement sur le long terme.

Choix restreint des SCPI

Le choix des SCPI en assurance-vie est bien moindre que via un investissement en direct.

L'assureur ou la banque proposant l’assurance-vie possède une liste limitée de SCPI, c’est pourquoi le titulaire du contrat devra faire face à un choix plus restreint, lorsqu’il voudra faire un investissement en SCPI dans une assurance-vie. Vous n'avez pas non plus accès à l'ensemble des SCPI du marché, seulement une partie des SCPI vous seront proposées. Alors que sur Louve Invest, vous retrouvez plus d'une cinquantaine de SCPI.

Enfin, certains contrats plafonnent l’investissement en SCPI à 40 % du portefeuille.

Une diversification compliquée

Il est généralement impossible de constituer un contrat d’assurance-vie composé uniquement de parts de SCPI, et les investisseurs doivent y inclure des fonds euros ou certaines unités de compte, pour que leur portefeuille respecte les règles de diversification imposées par les assureurs.

Cette obligation de diversification peut parfois contraindre les investisseurs à s’exposer à des classes d’actifs moins performantes ou plus volatiles.

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Comment choisir son contrat d'assurance-vie avec de la SCPI ?

Choisir son contrat d’assurance-vie

Tous les contrats ne proposent pas d’investissement en SCPI, il faut donc veiller à cet élément. N’hésitez pas également à étudier la liste des SCPI proposées parce que l’offre est parfois très limitée.

Le choix du contrat est essentiel, lors d’un investissement en SCPI en assurance-vie. Il doit reposer sur différents points, vérifiez si l'assurance-vie vous délivre bien la totalité des dividendes des SCPI, puis comparez les frais appliqués (les frais d'entrées et de transaction), leur montant.

L’équilibre donné entre le fonds en euros et les unités de compte doit aussi être considéré.

À cela s'ajoutent les services proposés, la disponibilité des conseillers, ou encore la qualité de l’accompagnement. Il faut donc bien étudier le fonctionnement de chaque assurance-vie pour choisir la meilleure, celle adaptée à son profil d'investisseur.

Exemple d’un investissement en SCPI en assurance-vie

Un client de l’assurance X vient de signer un contrat d’assurance-vie. Ce client a décidé d’opter pour un contrat multisupport. Les unités de compte sont constituées d’une SCPI.

La SCPI choisie avait comme taux de rendement en 2021, 5%. Le client a décidé d’investir 1 000 € dans la SCPI. Si le taux de rendement reste le même, il est possible de faire une estimation des gains, par exemple sur 10 ans.

Pour un investissement de 1 000 € en SCPI à 5 % de rendement sur 10 ans en assurance-vie, sachant que l’assureur prélève 0,8 % de frais par an, le client percevra en réalité 4,2 % de rendement.

On a donc : (1000×1,042)^10 = 1 524 €. Soit 509 € de gains en 10 ans.

Si le client décide de faire un retrait après les 8 ans du contrat, seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % seront retirés. On aura donc 509 – (17,2%*509) = 421,5 € de gains nets sur 10 ans.

Cet exemple est simplifié. D’autres frais comme les frais d’arbitrages peuvent s’appliquer en fonction du contrat.

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Investir en  SCPI

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Comparatif : SCPI en directe et SCPI en assurance-vie

La façon la plus simple d’investir en SCPI est d’acheter des parts auprès d’une société de gestion ou d’une plateforme sur internet qui va digitaliser tout le processus de A à Z.

L’investisseur devient membre de la SCPI avec l’attribution d’un numéro d’associé. Contrairement à d’autres classes d’actifs, on peut acheter des parts de SCPI à crédit et déduire les intérêts d’emprunt des revenus que l’on perçoit. C'est le principe même de l’effet de levier qui permet de s'enrichir avec un effort très mesuré.

Investissement en SCPI à travers une assurance-vie :

• Frais : frais d'entrée, de gestion et de transaction.
• Revenus : revenus pas toujours perçus entièrement.
• Choix : choix limité par la banque ou l'assureur.
• Fiscalité : Pas de fiscalité à l'intérieur de l'enveloppe. Seuls les rachats sont imposés, mais bénéficient d'avantages fiscaux pour un contrat de plus de 8 ans.

Investissement en SCPI en direct :

• Frais : frais directement appliqués, et frais de souscription sont souvent diminué grace au cashback.
• Revenus : revenus perçus à 100%
• Choix : choix très large
• Fiscalité : revenus fonciers soumis à la tranche marginale d'impôt sur le revenu et prélèvement sociaux. Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières

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Les avantages de la souscription SCPI en direct

Souscrire à une SCPI en direct permet tout d'abord de percevoir les revenus à 100 %, mais aussi d’éviter tout risque de frais cachés. Le fait de ne pas passer par une assurance-vie garantit une offre de SCPI beaucoup plus large et non limitée. Il est aussi possible d’acheter des parts avec de l’endettement ou en démembrement.

Avec la souscription Louve, investir dans les SCPI est facile et rapide, nous avons créé une plateforme de confiance pour les investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine immobilier sans les inconvénients d’un investissement en direct classique. La proptech est certifiée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et dûment répertoriée comme CIF (conseillers en investissement financier) à l’ORIAS.Louve offre à ses adhérents une solution rapide et sécurisée pour investir en SCPI depuis son salon. En passant par la plateforme, on évite la sélection d’un bien, le montage d’un dossier fastidieux, les travaux et réparation et la gestion des locataires.

Un choix large et diversifié de SCPI vous est proposé. Il n’y a pas de frais cachés, et en plus de vous garantir les meilleures conditions tarifaires du marché, Louve Invest vous accompagne et vous conseille pour investir au mieux. C’est donc une solution qui permet à chacun d'investir selon ses propres critères afin de bénéficier de revenus immobiliers sans inconvénients.

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Les questions fréquentes

Pourquoi investir en SCPI dans une assurance-vie ?

Investir en SCPI en assurance-vie permet de la rendre plus performante, mais aussi d’obtenir une fiscalité plus intéressante sur l’investissement en SCPI.

Investir en SCPI en direct ou dans une assurance-vie ?

Avec une vision qui n’est pas forcément de long-terme, il vaut mieux privilégier l’investissement en direct, car l’assurance-vie n’est intéressante que pour un investissement de plus de 8 ans.

Quels sont les inconvénients de souscrire en assurance-vie ?

En passant par une assurance-vie, le choix des SCPI est limité, des frais liés à la souscription s’ajoutent et les revenus ne sont pas perçus à 100%

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