calculer une surface habitable
15-08-2024

Vous vous demandez comment calculer la surface habitable d’une maison ou d'autres biens avec précision ? Que vous soyez vendeur, acheteur ou professionnel de l’immobilier, il est essentiel de connaître la surface habitable exacte d’un logement. Cette mesure est cruciale pour éviter toute confusion ou mauvaise surprise lors d’une vente ou d’un achat immobilier. Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer correctement la surface habitable afin d’obtenir une estimation fiable.

Qu'est-ce que la surface habitable d'un logement ?

1. Définition

La surface habitable fait référence à l’ensemble des pièces aménagées et utilisables au quotidien d'une maison, telles que définies par la loi Carrez. Contrairement à la surface totale de la maison, la surface habitable exclut certaines zones comme les caves, les garages et les combles non aménagés. Elle est définie par la hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre, un critère important à prendre en compte lors de l’évaluation du bien immobilier. 

La surface habitable est essentielle pour estimer un bien immobilier à son juste prix. Elle permet de déterminer la valeur réelle d’un bien en fonction de l’espace réellement utilisable. De plus, la surface habitable joue un rôle majeur lorsqu’il s'agit de demander un prêt immobilier. En effet, lors de l’analyse de votre demande de financement, la banque se basera souvent sur la valeur vénale de votre bien immobilier pour déterminer le montant du prêt. La surface habitable sera donc utilisée pour évaluer la valeur de l’hypothèque, influençant ainsi le montant du financement auquel vous pouvez prétendre. 

Comment se calcule la surface habitable ?
Le calcul de la surface habitable consiste à mesurer l’aire de chaque pièce aménagée d’une maison ou d’un appartement, en prenant en compte uniquement celles ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Pour chaque pièce, on mesure sa longueur et sa largeur, puis on multiplie ces dimensions pour obtenir la surface. Par exemple, une chambre de 4 m x 3 m donnera une surface de 12 m². Ensuite, on additionne la surface de toutes les pièces habitables pour obtenir la surface habitable totale de votre bien immobilier.

Pour les logements en location, la surface habitable est obligatoire. La loi Boutin, instaurée depuis 2009 et définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, oblige à inclure la surface habitable dans le contrat de location pour les logements loués vides en tant que résidence principale.
Si vous envisagez de mettre en location votre maison ou appartement, il est important de respecter les règles légales concernant la surface habitable minimale et la hauteur sous plafond. Pour une location « simple », la pièce principale doit impérativement avoir une surface habitable d'au moins 9 m² et un volume habitable d’au moins 20 m³, ce dernier étant calculé en multipliant la surface par la hauteur sous plafond. À noter que les espaces avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Ainsi, si toutes les pièces de votre logement sont concernées, vous ne pourrez pas le mettre en location. Il est aussi essentiel de distinguer la surface habitable du volume habitable : ce dernier correspond à la surface habitable multipliée par la hauteur sous plafond, exprimée en mètres cubes (m³). Pour la colocation, chaque chambre doit avoir une surface minimale de 9 m² et un volume d’au moins 20 m³ par colocataire, tandis que si le bail est signé en groupe, la surface de la maison partagée doit être de 16 m² pour deux colocataires, avec 9 m² supplémentaires pour chaque colocataire additionnel. Enfin, dans tous les cas, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 2,20 mètres.
Calculer la surface habitable des logements en location permet d'anticiper le prix du loyer, en particulier en tenant compte de la diminution du prix liée à la superficie.

II. Les critères qui définissent la surface habitable ?

1. Description des critères 

​Quand vous calculez la surface habitable, il y a des critères précis à respecter. Vous ne pouvez pas simplement additionner la surface de toutes les pièces. Les espaces comptés doivent répondre à certains critères, notamment en termes de hauteur sous plafond et de fonctionnalité.
Tout d'abord, la hauteur sous plafond joue un rôle clé. Si la pièce dispose d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre, elle peut être comptabilisée dans la surface habitable. Un salon ou une chambre avec un plafond standard entre 2 et 3 mètres de hauteur entre dans cette catégorie sans problème. Mais attention, si un espace a une hauteur inférieure à 1,80 mètre, comme une mezzanine ou un sous-sol avec des plafonds bas, cela ne sera pas pris en compte, même si la pièce est aménagée. Par exemple, dans une maison, si un grenier est aménagé avec une chambre et un coin bureau, mais que la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,70 mètre, une partie de cet espace sera exclue de la surface habitable.
 Souvent les pièces habitables sont des chambres, un salon, une cuisine ou même un bureau aménagé. Même un petit hall d’entrée peut être comptabilisé, tant que la hauteur sous plafond et l’aménagement sont conformes.

2. Les espaces exclus de la surface habitable

Ainsi, certaines zones, malgré leur présence dans la maison, ne font pas partie de la surface habitable. Prenez par exemple une cave, un garage, un parking, une véranda ou un balcon. Même si ces espaces peuvent être utiles au quotidien, ils ne sont pas pris en compte dans le calcul. De même, des combles non aménagés, comme ceux d’une maison de campagne, ne seront pas intégrés à la surface habitable, bien qu’ils puissent offrir un joli potentiel d’extension pour la maison.
Il est aussi fréquent que les propriétaires de maisons avec des combles aménageables pensent que la surface des combles peut être incluse, mais il faut vraiment qu’ils soient entièrement aménagés pour être comptabilisés. Sans cela, vous devrez les laisser de côté.

3. Et ces espaces ? 

Ainsi seules les surfaces réelles et accessibles de l’habitation sont prises en compte pour déterminer la surface habitable.

III. La surface habitable vs d'autres types de surface

1. Surface loi Carrez vs surface habitable
   La différence entre la surface loi Carrez et la surface habitable réside dans les critères de mesure : la surface loi Carrez s’applique exclusivement aux biens en copropriété et exclut les zones de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, tandis que la surface habitable inclut toutes les pièces aménagées avec cette hauteur minimale.

2. Surface plancher vs surface habitable
   La surface plancher désigne l'ensemble des surfaces de plancher construites, y compris les murs et autres espaces non habitables les caves, les garage,...) contrairement à la surface habitable, qui les exclut. 

3. Surface SHON vs surface habitable
   La surface SHON (Surface Hors Œuvre Nette) inclut l’ensemble des surfaces construites, même non habitables, et sert principalement pour les autorisations d’urbanisme.

4. Surface utile vs surface corrigée
   La surface utile correspond à la surface habitable, à laquelle on peut ajouter certaines zones supplémentaires, comme les balcons ou les combles aménagés, contrairement à la surface corrigée, qui intègre des ajustements spécifiques à la situation de chaque bien immobilier.

5. Surface pondérée vs surface habitable
   La surface pondérée est une notion qui permet de donner un poids différent aux différentes parties d’un bien immobilier en fonction de leur usage. Par exemple, une pièce de faible hauteur sous plafond ou un espace sous pente.  Cette méthode est utilisée notamment pour les calculs dans les estimations de valeur locative ou pour déterminer des loyers dans certaines villes où les espaces peuvent être pondérés selon leur qualité d’usage. Contrairement à la surface habitable, qui mesure simplement les espaces utilisables, la surface pondérée permet de mieux refléter la valeur réelle d’un bien en tenant compte de la fonctionnalité de chaque zone.

Différence entre surface habitable et surface totale
La surface totale inclut tout, même les espaces non utilisables, comme les murs, les escaliers ou les zones non aménagées. Cela peut donc gonfler artificiellement la surface. 

Un malentendu sur les différentes surfaces peut entraîner des erreurs de calcul et des attentes irréalistes, ce qu’il faut absolument éviter.

III. Les erreurs courantes à éviter lors du calcul de la surface habitable

Calculer la surface habitable peut paraître simple au premier abord, mais de nombreuses erreurs peuvent rapidement se glisser dans vos calculs. Celles-ci peuvent non seulement fausser l’estimation d’un bien, mais aussi entraîner des complications lors de la vente ou de la signature d'une promesse de vente.

Les erreurs les plus courantes

L'une des erreurs les plus courantes concerne la surface sous pente. Vous avez probablement déjà vu des biens souvent des maisons avec des pièces sous les toits mansardés ou des combles aménagés. Si vous ne faites pas attention, il est facile de sous-estimer ou de surestimer la superficie de ces espaces. 

Ensuite, il y a le cas des pièces mal définies. Parfois, un aménagement peut être fait de manière à rendre une pièce habitable, mais cela ne signifie pas qu’elle doit systématiquement être incluse dans le calcul. Par exemple, une pièce qui sert de débarras ou de rangement ne doit pas être comptabilisée, même si elle semble aménagée. 

2. Conseils pratiques pour éviter ces erreurs 

Alors, comment éviter ces pièges ? D'abord, soyez très attentif à la hauteur sous plafond des espaces que vous mesurez. Vérifiez bien que chaque pièce que vous incluez dans la surface habitable respecte les critères légaux de hauteur. Si vous avez un doute sur une pièce, n’hésitez pas à la laisser de côté et à demander conseil à un professionnel. Il vaut mieux sous-estimer que surestimer, surtout lorsqu’il s’agit de vendre ou d’acheter un bien. En plus, les erreurs de calcul peuvent avoir des conséquences financières, car elles impactent directement le prix du bien.

Une autre bonne pratique consiste à prendre votre temps pour bien mesurer chaque pièce. Utiliser un télémètre laser, un mètre-ruban ou des outils numériques avec soin vous permettra d’éviter les approximations. L’utilisation d’outils de mesure numériques peut également être très utile pour garantir une précision maximale. N’oubliez pas de double-checker vos calculs avant de finaliser toute estimation.

IV. Surface habitable : quelles conséquences légales et fiscales ?

1. Alors, comment éviter ces pièges ? D'abord, soyez très attentif à la hauteur sous plafond des espaces que vous mesurez. Vérifiez bien que chaque pièce que vous incluez dans la surface habitable respecte les critères légaux de hauteur. Si vous avez un doute sur une pièce, n’hésitez pas à la laisser de côté et à demander conseil à un professionnel. Il vaut mieux sous-estimer que surestimer, surtout lorsqu’il s’agit de vendre ou d’acheter un bien. En outre, les erreurs de calcul peuvent avoir des conséquences financières, car elles impactent directement le prix du bien.

   Une autre bonne pratique consiste à prendre votre temps pour bien mesurer chaque pièce. L’utilisation d’un télémètre laser, d’un mètre-ruban ou d’outils numériques avec soin vous permettra d’éviter les approximations. L’utilisation d’outils de mesure numériques peut également être très utile pour garantir une précision maximale. N’oubliez pas de vérifier vos calculs avant de finaliser toute estimation.

   Dans le cadre d’une vente, ces erreurs peuvent avoir des répercussions importantes. Si vous avez sous-estimé la surface habitable, vous risquez de vendre à un prix trop bas. À l’inverse, si vous surestimez la surface, vous risquez de perdre la confiance des acheteurs et même de voir la vente annulée en raison d’un écart entre la promesse de vente et la réalité du bien.

   En résumé, il est facile de commettre des erreurs de calcul lorsqu’il s’agit de mesurer la surface habitable, mais avec de la rigueur et de la patience, vous pouvez éviter ces pièges et garantir une estimation fiable.

2. La surface habitable d’un bien immobilier ne se limite pas à un simple chiffre qui sert à décrire l’espace. En réalité, elle a des implications légales et fiscales importantes, notamment pour les mandataires immobiliers, les acheteurs et les vendeurs. Comprendre les conséquences de cette mesure est indispensable pour éviter des erreurs coûteuses, tant au niveau des transactions que des obligations fiscales.

   Implications fiscales

   En ce qui concerne les implications fiscales, la surface habitable joue également un rôle. Par exemple, certains impôts locaux, comme la taxe foncière ou la taxe d'habitation (lorsqu'elle s'applique encore aux résidences secondaires ou autres exceptions), peuvent être calculés en fonction de la superficie de la maison. Une estimation incorrecte de la surface habitable pourrait entraîner un montant d'impôts plus élevé ou plus bas que prévu. Lors d’une vente, l’acheteur doit également être informé de la surface exacte afin de ne pas se retrouver avec des charges fiscales supérieures à celles qu’il avait anticipées.

3. Impact valeur du bien

Un autre aspect à prendre en compte est l'impact sur la valeur du bien immobilier. Si la surface habitable est mal mesurée, vous risquez de vendre ou d’acheter à un prix erroné, et cela peut également affecter les assurances et les prêts immobiliers.
C’est donc une règle d’or : que vous soyez acheteur, vendeur ou mandataire immobilier, vous devez toujours veiller à ce que la surface habitable soit correctement calculée et inscrite dans tous les documents légaux.

V. Cas particulier et Cas pratique : Calculer la surface habitable d'une maison 

1. Cas particulier 

Pour la vente de maisons, à l'exception des maisons neuves et des biens en copropriété, l’obligation de calculer et de mentionner la surface habitable selon la loi Carrez dans le contrat de vente ne s'applique pas. Ainsi, aucun mesurage spécifique n’est requis, et les mètres carrés indiqués dans les annonces immobilières sont souvent des estimations approximatives. Par exemple, lorsque l'on annonce une maison de 120 m², il n’est pas toujours clair si cette surface inclut ou non des annexes, qui ne sont pas toujours prises en compte dans le calcul de la surface d'un appartement. En règle générale, pour une maison, la surface indiquée correspond à la surface utile, ce qui inclut généralement une partie des annexes, comme la moitié de la surface d’un garage ou d’une cave. Cela dit, il est fortement recommandé de calculer la surface habitable lors de la vente d’une maison, afin de fournir une information claire et éviter d’éventuels litiges avec les acheteurs.

Mais il est important quand même important de mettre en valeur les surfaces non habitables dans une maison en les mentionnant dans l'annonce immobilière, car elles peuvent constituer un véritable atout pour attirer les acheteurs et accélérer la vente. En effet, les futurs acquéreurs seront souvent intéressés par des espaces de rangement supplémentaires (comme une cave ou des combles), un garage pour leurs véhicules, ou encore un balcon ou une terrasse.

2. Cas pratique 

Pour bien comprendre comment mesurer la surface habitable d’une maison, prenons un exemple concret. Imaginons que vous êtes en train de calculer la surface d'une maison avec plusieurs niveaux. C'est un cas fréquent qui peut poser quelques défis, mais avec les bonnes étapes, vous allez voir que c’est un exercice tout à fait faisable.

Prenons une maison de 150 m² répartie sur trois niveaux : un rez-de-chaussée, un étage et une mezzanine sous les combles. Le but ici est de déterminer quelle partie de cette superficie est réellement habitable, selon les critères de la loi.

1. Mesurer chaque niveau séparément
La première étape consiste à mesurer chaque étage séparément, à l’aide d’un ruban à mesurer ou d’un télémètre laser. Pour ce faire, commencez par les pièces principales de chaque étage : salon, chambres, cuisine, etc. Lorsque vous prenez les mesures, n’oubliez pas de vous assurer que la hauteur sous plafond est bien supérieure à 1,80 mètre. Si ce n’est pas le cas, ces espaces ne comptent pas dans la surface habitable. Par exemple, si une chambre est mansardée et que la hauteur au centre est inférieure à 1,80 mètre, vous ne pourrez pas l'inclure dans le calcul.

2. Les espaces non habitables : la mezzanine et le garage
Si votre logement dispose d’une mezzanine, celle-ci peut être incluse dans le calcul de la surface habitable si elle fait partie intégrante de la structure du bâtiment. En revanche, si votre mezzanine est une installation légère et démontable, elle ne pourra pas être prise en compte. Quant à votre garage, bien qu’il ne soit généralement pas considéré comme une surface habitable, il peut l’être si vous avez effectué des travaux pour le transformer en pièce à vivre (comme un salon ou une cuisine). Il est important de noter que l'aménagement d'un garage nécessite soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire. Mais attention, afin que ces pièces soient comptabilisées comme des espaces habitables, il faut que la hauteur du plafond soit supérieure à 180 mètres.